چشم‌انداز تابستانی بازار مسکن

 - مطالعه‌ای در زمینه ساختار تابستانی بازار معاملات مسکن، با هدف اشراف مسوولان نظارتی بازار بر آنچه احتمال دارد در فصل نقل‌وانتقالات ملکی اتفاق بیفتد، انجام شده که نتایج آن نشان می‌دهد شش مجهول درون‌بازاری و برون‌بازاری، معادله قیمت‌ مسکن در فصل آتی را تشکیل می‌دهد.از بین عواملی که پیش‌بینی شده امسال بازار مسکن را تحت‌تاثیر قرار ‌دهد، «مذاکرات هسته‌ای در نشست آتی 1+5» و همچنین «نحوه اجرای فاز دوم قانون هدفمندی یارانه‌ها» بیش از سایر فاکتورها خودنمایی می‌کنند. بررسی‌ها در این باره حاکی است مسیر ورود نقدینگی به بازار مسکن تحت‌تاثیر نتایج این دو تحول می‌تواند تعریض یا مسدود شود.از سوی دیگر انتظاری که هم‌اکنون در بازار مسکن با تکیه بر دوره‌های تجربی رکود-رونق مطرح است، همزمانی سال91 با دور تازه رونق معاملات است که اگر مطابق رونق سال‌های گذشته اتفاق بیفتد، قیمت مسکن به‌صورت غیرطبیعی افزایش خواهد یافت.اما نقطه اتکای مطالعه پیش‌رو که با خواسته طرف تقاضا در بازار مسکن همخوانی دارد عبارت است از چهار نیروی محدودکننده قیمت مسکن در فصل تابستان که برآیند نرخ رشد قیمت را حداکثر تا اندازه نرخ تورم عمومی، تحت کنترل قرار می‌دهد. نیروی اول شامل توان پرداخت متقاضیان مصرفی مسکن است که چون در مقایسه با سال گذشته تغییر محسوسی نکرده، کشش درآمدی خانوارها قطعا افزایش شدید قیمت را پشتیبانی نمی‌کند.همچنین عرضه حجم وسیع واحد مسکونی تحت‌تاثیر پروانه‌های صادرشده سال‌های قبل از یک سو و برنامه‌های دولت برای کنترل روانی بازار از سوی دیگر، هر گونه افزایش احتمالی قیمت مسکن را به تاخیر خواهد انداخت.

«دنیای‌اقتصاد» تحولات ماه‌های آتی بازارمسکن را تحلیل می‌کند
قیمت‌مسکن؛ تخمین رفتار تابستان
 دو گزینه پیش‌روی بازار: صعود یا ثبات؟
 سه پارامتر کلیدی موثر بر قیمت مسکن: «نشست 1+5»، «فاز دوم هدفمندی»، «حضور دولت در سال آخر فعالیت»
 طبق تجارب گذشته رکود و رونق، برای امسال انتظار افزایشی مطرح است
 6 نیروی محرک‌زا در مقابل 4 نیروی محدودگر برآیند قیمت را در تابستان امسال تعیین می‌کند
دکتر بهروز ملکی
نگاه از بیرون به بازار مسکن نشان می‌دهد، امسال مجموعه‌ای از عوامل اقتصادی و سیاسی بر رفتار قیمت‌ها در این بازار تاثیر می‌گذارد، اما اینکه در زورآزمایی فاکتورهای موثر بر قیمت‌ مسکن، کدام گروه –پایین‌آورنده قیمت‌ها یا تحریک‌کننده قیمت‌ها- بر بازار مسلط خواهد شد، نیاز به بررسی ویژگی هر یک از فاکتورها دارد.
در حال حاضر تنها عامل غیراقتصادی بالای سر بازار مسکن که قدرت نفوذش از سایر عوامل بیشتر است، آینده مذاکرات هسته‌ای ایران با گروه 1+5 است. متناسب با نتیجه‌ای که طرفین مذاکره در نشست سوم خرداد به آن دست پیدا می‌کنند، نقدینگی ممکن است در بازارهای رقیب مسکن –ارز و طلا و سکه- باقی بماند یا اینکه از آنها به سمت بازار ملک و زمین حرکت کند.
فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها و تورم عمومی نیز به‌صورت جداگانه بر قیمت مسکن تاثیر می‌گذارد به‌خصوص اینکه امسال به عنوان سال آخر فعالیت دولت، میل به تزریق نقدینگی زیاد است و در نتیجه شرایط برای افزایش قیمت‌ها نیز فراهم است. اما فارغ از عوامل بیرونی، امسال در بازار مسکن شرایط هم برای کنترل قیمت‌ها فراهم است و هم اینکه پتانسیل افزایش قیمت وجود دارد.
دوره‌های قدیمی رکود و رونق در بازار مسکن نشان می‌دهد بعد از آخرین رکود، از سال گذشته انتظار برای رونق معاملات و همین‌طور افزایش قیمت‌ها مطرح بوده است.
همچنین افزایش بیش از حد اجاره‌بها طی دو تابستان اخیر هم‌اکنون میدان را برای رسیدن قیمت مسکن به سطح نرخ‌های اجاره فراهم کرده است.
اما از سوی دیگر برنامه‌های ضربتی دولت برای کنترل قیمت‌ها و در عین حال ناتوانی متقاضیان خرید مسکن برای تحمل شوک –صعود قیمت- در مقابل عوامل تحریک‌کننده قیمت مسکن قرار گرفته است.
همه این فاکتورها، کارآیی «پیش‌بینی کاهش قیمت مسکن در سال جاری» را عملا بی‌مصرف می‌‌کند که در این صورت دو تخمین به ترتیب شامل «صعود» یا «ثبات» باقی می‌ماند که باید یکی از آنها برای پیش‌بینی کوتاه‌مدت، انتخاب شود. مطالعات نشان می‌دهد بخش مسکن با دارا بودن ارتباط گسترده با سایر بخش‌های اقتصادی، بر آنها تاثیر گذاشته و از آنها تاثیر می‌پذیرد؛ بر این اساس پیش بینی بخش مسکن با دارا بودن عوامل فراوان موثر بر آن، دارای خطای (انحراف معیار) بالایی می‌باشد. عدم اطمینان در وضعیت این عوامل به گونه‌ای است که موجب پیش‌بینی‌های متنوع و گاه متناقض فعالان و حتی کارشناسان در خصوص قیمت مسکن می‌شود. خصوصا عدم همسویی عوامل تاثیرگذار، موجب پیچیدگی بیشتر مساله به گونه‌ای می‌شود که بسیاری از افراد از پیش بینی قیمت مسکن کراهت دارند. با این حال می‌توان با لحاظ یکسری از فروض، به تحلیل رفتار قیمتی مسکن در سال‌جاری پرداخت:
نشست 1+5 مسکن را جذاب می‌کند
در خصوص تاثیر مذاکرات هسته‌ای ایران و 1+5 بر قیمت مسکن، هرچند ارزیابی نتایج مذاکرات هسته‌ای نیازمند زمان بیشتری (حداقل تا 3 خرداد) است؛ با این‌حال باید توجه داشت میزان تنش‌ها، تاثیر یکسانی بر جذب نقدینگی توسط بازار دارایی‌های مختلف مانند بورس، مسکن، طلا و ارز نخواهد داشت به‌گونه‌ای که درصورت وقوع بن‌بست در مذاکرات و بالطبع افزایش تنش‌ها و تحریم‌ها، بدون تردید حجم قابل ملاحظه‌ای از نقدینگی به سمت طلا و ارز گسیل خواهد شد و در مقابل، در صورت شکل‌گیری یک توافق جامع و پایدار در مذاکرات و بالطبع کاهش تنش‌ها و تحریم‌ها، انتظار می‌رود دارایی‌های تولیدمحور و اصطلاحا چسبیده به زمین مانند بورس و مسکن از جذابیت قابل قبولی جهت جذب نقدینگی برخوردار باشند.
انبساط پولی در برنامه‌های دولتی
یکی دیگر از مهم‌ترین عوامل تاثیرگذار در قیمت مسکن، نرخ تورم عمومی می‌باشد؛ رشد شاخص قیمت‌ها به معنای کاهش ارزش واقعی ریال است. لذا به طور طبیعی در شرایط تورمی، قیمت اسمی دارایی‌ها برای جبران کاهش ارزش ریال افزایش خواهد یافت. در این خصوص هر چند هنوز بودجه سال‌جاری به تصویب مجلس نرسیده است با این‌حال، شواهد حاکی از آن است که دولت عزم خود را جهت اجرای فاز دوم هدفمند کردن یارانه‌ها جزم کرده است که نتیجه طبیعی چنین سیاستی، تحریک قیمتی خواهد بود. این در حالی است که با عنایت به سال پایانی دولت، اشتیاق فراوانی جهت تزریق نقدینگی به منظور تکمیل پروژه‌ها مشاهده می‌شود، لذا اتخاذ سیاست انقباضی دور از انتظار می‌باشد.
افسار قیمت‌مسکن در دست اجاره‌بها
نکته دیگر قابل اشاره، مربوط به «نسبت اجاره به قیمت‌مسکن» است که رابطه‌ای ساختاری و تابعی از متغیرهای گوناگون درونزا و برونزا دارد (رابطه پوتربا). بر این اساس قیمت و اجاره مسکن رابطه‌ای بلندمدت و باثبات دارند به‌طوری‌که به موازات افزایش در یکی از آنها، انتظار می‌رود دیگری نیز افزایش یابد، تا نسبت مورد نظر به تعادل برسد. لذا با توجه به اینکه طی چند سال گذشته میزان افزایش اجاره‌بها بیش از نرخ افزایش قیمت مسکن بود؛ علی‌الاصول در سال‌جاری پتانسیل رشد قیمت مسکن بیش از رشد اجاره می‌باشد.
از سوی دیگر شکل‌گیری تقاضاهای جدید مسکن در سال‌جاری (ناشی از خانوارهای جدید و همچنین تخریب و نوسازی) به همراه تقاضای انباشته از سال‌های قبل موجب تداوم فشار تقاضا بر بازار می‌شود. ضمن اینکه تجارب گذشته حاکی از سینوسی بودن روند قیمت مسکن می‌باشد به گونه‌ای که پس از 3 سال ثبات نسبی در بازار مسکن (87تا89)، انتظار فعالان مسکن از سال 90 به این‌سو، در جهت افزایش قیمت مسکن قرار گرفته است.
انتظار شوک قیمتی؟
بنابراین و با توجه به جمیع جهات، تثبیت یا کاهش قیمت مسکن در سال جاری منتفی و افزایش قیمت مسکن قطعی به نظر می‌رسد. اما سوال این است که میزان افزایش قیمت مسکن چقدر است؟ آیا احتمال بروز شوک قیمتی همانندآنچه در سال 86 رخ داد وجود دارد؟
پاسخ- به دلایلی که در ادامه می‌آید- این است که در سال جاری، افزایش قیمت مسکن متناسب با تورم عمومی بوده و بروز شوک قیمتی همانند سال 86 در این بازار نامحتمل است.
پروانه‌های سال گذشته به کمک می‌آید
مهم‌ترین عامل تعدیل بازار مسکن که مورد اتکای دولتمردان نیز می‌باشد وضعیت مطلوب تولید و عرضه مسکن در سال جاری می‌باشد چرا که از یکسو تمام تلاش‌های دولت برای طرح مسکن مهر در چند سال گذشته به ثمر نشسته و شاهد تکمیل و عرضه حجم بسیار وسیعی از مسکن مهر در سراسر کشور طی سال جاری خواهیم بود(البته باید توجه داشت که تاثیر مسکن مهر در شهرهای بزرگ، کمتر از شهرهای کوچک است.) و از سوی دیگر نگاهی به آمار پروانه‌های ساختمانی حاکی از آن است که روند صدور پروانه های ساختمانی از پاییز سال 88 به این‌سو از وضعیت مناسبی برخوردار می‌باشد و این به معنای آن است که با توجه به دوره ساخت تقریبا دو ساله مسکن پس از اخذ پروانه، در سال جاری با عرضه مناسب مسکن به بازار مواجه خواهیم بود.
خانوارها کشش ندارند
نگاهی به نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوارهای ایرانی نیز حاکی از بالا بودن این نسبت می‌باشد، لذا توان پرداخت متقاضیان مصرفی مسکن همخوانی با شکل‌گیری شوک قیمتی ندارد چرا که درآمد واقعی خانوارها تغییر محسوسی نداشته است تا کشش درآمدی خانوارها بتواند افزایش قیمت‌ها را پشتیبانی کند. از سوی دیگر با مقاومت وزارت راه و شهرسازی، افزایش وام خرید مسکن منتفی شد که این سیاست، از وارد شدن فشار مضاعف تقاضا بر بازار مسکن کاسته است.
از سوی دیگر به نظر می‌رسد مسوولان امر با کنترل روانی بازار مسکن، با ابزارهایی چون بلوک بندی قیمتی بازار مسکن، برخورد تعزیراتی، طرح مسکن‌ویژه و... سعی می‌کنند از ورود التهاب به بازار جلوگیری کرده و هرگونه افزایش احتمالی در قیمت‌ها را به تاخیر اندازند.
لذا در مجموع می‌توان گفت پیش‌بینی قیمت مسکن بر اساس برآیند عوامل فوق‌الذکر شکل می‌گیرد که می‌تواند همراه با خطا باشد چراکه عوامل مذکور نه تنها همسو نمی‌باشند بلکه رفتار برخی از آنان خصوصا بورس، نقدینگی و ارز، نامشخص بوده و بستگی مستقیمی به نظر و اراده دولت دارند که این مساله موجب پیچیدگی بیشتر و بالطبع افزایش احتمالی خطا در پیش بینی قیمت مسکن می‌شود.
مع‌الوصف با لحاظ جمیع جهات به نظر می‌رسد در سال 91 تثبیت یا کاهش قیمت مسکن منتفی بوده و شاهد رشد قیمت مسکن خواهیم بود به‌گونه‌ای که نرخ افزایش قیمت مسکن، حول و حوش تورم عمومی خواهد بود.